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唤醒“睡城”大亚湾 深莞惠一体化再引关注
来源: 日期:2018-4-25 10:53:01

深圳土地面积不足2000平方公里,在急速发展过程中早已面临发展空间不足的问题,这也使得产业和居住往周边城市外溢的现象尤为突出,惠州大亚湾片区也一直是当中的焦点。在粤港澳大湾区以及深莞惠区域协同发展试验区的架构之下,曾经过于依赖房地产发展起来的大亚湾是否会迎来新机遇?以大亚湾为代表的“临深”概念热度又将如何演变?

大亚湾的“另一面”

大亚湾是最早被深圳人熟知的区域。不仅因为大亚湾核电站,还有一大片高楼林立的城区,吸引了很多深圳置业者。不过,走在大亚湾石化大道上,其实就可以发现大亚湾的“另一面”——大大小小的工业园区遍布两旁。

一条坪山大道,一端是深圳坪山区,另一端就是惠州大亚湾。

东莞与惠州都与深圳交界,东莞的长安镇、凤岗镇和惠州市的惠阳区、大亚湾等区域也成为房地产语境中的“临深片区”。其中,大亚湾正是最早被深圳人熟知的区域,不仅因为大亚湾核电站,还有一大片高楼林立的城区,吸引了很多深圳置业者。

“2015年我就在大亚湾买房,在深圳的龙岗中心城上班,以前坐公交车后来开车,开车的话单程不用一个小时。”黄华说起自己每天的双城生活,显得有点兴奋,“刚开始小区里没住几户人,这两年才逐渐多了起来,或许就是深圳房价两三年前大涨的缘故。”

除了房子,大亚湾还有“另一面”——大亚湾(国家级)经济技术开发区。大亚湾(国家级)经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立,辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处,陆地面积293平方公里,占惠州市的2.58%。大亚湾开发区毗邻深圳坪山区,还是珠三角东岸地区唯一的石油化工基地。

走在大亚湾的石化大道上,其实就可以发现大亚湾的“另外一面”。证券时报记者实地走访发现,大大小小的工业园区遍布两旁。惠州比亚迪、宝明科技园、中航三鑫等都是大型的工业园区,这很容易让人想起此前华为的部分部门搬迁到东莞松山湖,主要原因正是深圳的土地资源紧缺。而在大亚湾,土地资源看起来相对充足。

公开资料显示,目前大亚湾石化区已落户项目总投资近1678亿元,石化上中下游产业格局初步形成,加上比亚迪、东风本田等一批电子、汽车企业带动,大亚湾区已发展成为石油化工、电子信息、汽车等装备制造业等优势产业集聚发展的珠江口东岸重要的临港工业基地。而在今年第一季度,大亚湾区的地区生产总值为152亿元,增长13.1%。值得注意的是,全区用电量(不含中海油惠州石化、中海壳牌自发电量)16.15亿千瓦时,增长40.4%,其中工业用电量14.36亿千瓦时,增长44.1%。

记者调查发现,大亚湾片区的许多工厂给出的薪资与深圳薪资水平相当,以比亚迪3D玻璃工厂招聘员工为例,综合月薪可以达到4000元至6000元,而且用工需求量大,到处可见招工的摊位。

“其实这里和深圳的坪山就是一路之隔,站在大亚湾的龙光城都可以看到坪山聚龙山的政府保障房。”在惠州比亚迪工作的陈先生笑说,“我的目标就是想在龙光城买套房子,但现在那边的价格也涨起来了,以我的工资来看还是遥遥无期。”

“睡城”逐渐苏醒

大亚湾曾因过高的住宅空置而被称为“睡城”,但不少深圳投资客以及刚需依旧涌入大亚湾,住的人也多了起来,房企也早已扎堆。

就在各大工业园的旁边,记者也发现了这样一个现象:大大小小的楼盘穿插在各工业区之间,卓越蔚蓝海岸、德州城、太东时尚岛……驱车进入大亚湾,首先映入眼帘的不是宽敞的马路,也不是鳞次栉比的高楼,而是站在马路中间的房产中介,特别是看到粤B车牌的车驶过,他们就会显得特别兴奋。提起大亚湾,或许还是离不开“房子”。

早在2011年,大亚湾因住宅空置率超七成,被媒体称为“睡城”。“2013年刚来大亚湾的时候,澳头这边的房子才每平方米3000元,即使跟当时的深圳房价相比都是白菜价。”黄华回忆道,“那个时候每到晚上,整个小区也就几户人家开灯,所以被说成是睡城。”

其实,大亚湾等临深片区楼市一直受深圳楼市的影响而起起伏伏。只是,在深圳房价经历大幅上涨之后,大亚湾的房价也进入了“万元”时代。记者调查发现,大亚湾澳头片区的新房价格已经达到每平方米11000元到13000元,离高铁惠州南站较近的片区,新盘价格普遍超过每平方米13000元,甚至有些新盘价格接近每平方米两万元。而房企早已扎堆大亚湾片区,碧桂园、新力地产、大中华集团、恒大、合生创展等房企都在大亚湾片区开发了多个住宅项目。

“高铁开通和生活配套逐渐完善,加之深惠地铁相互连接的预期,不少深圳投资客以及刚需依旧涌入大亚湾,住的人也多了起来。”多位中介告诉记者,“特别是在最近的一段时间很多深圳客来这边看房,在新房限价的背景下,许多新项目的价格与2016年相当,但目前惠州买房的房贷利率大幅上浮,首套房也要较基准利率上浮近30%,新房供应体量依旧巨大。”碧桂园一楼盘的销售人员更告诉记者,上周开盘的一整栋房源在几天内基本售罄。

如今在深圳,高房价对于普通工薪阶层来说根本无力招架,大亚湾的房价无异于是不少深圳刚需可能的“最后稻草”,是很多人留在深圳工作生活扎根的最后希望。更何况,很多关于深莞惠一体化的消息带来了一丝从“临深人”变成“深圳人”的希望。就是这样,深圳客让曾经的“睡城”逐渐苏醒。

就像北京有环京片区楼市,深圳也有临深片区楼市。不过,东莞和惠州也分别推出了各自的房地产调控政策。其中,东莞的房地产调控措施较为严格。2017年4月,为了进一步规范房地产市场秩序,东莞在原有的限购政策上进行了升级,采取“限购+限外+限售+限赠与+限学历”等五大措施进一步引导房地产市场健康发展。与东莞的房地产调控措施相比,惠州的房地产调控相对较松,以致于成交量相对较大。乐有家研究中心公布的报告指出,2017年惠州一手住宅成交量达到13.38万套,超深圳、东莞、中山的总和。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,在粤港澳大湾区概念还没有炒热之前,基于居住、度假或投资的原因,很多有能力的深圳购房客已经进入临深片区,但目前临深片区房价也上升到一定高位,购房客的承接能力开始减弱。随着粤港澳大湾区各城市的互联互通,不断融合发展,临深片区若想继续承接深圳市场的外溢,首先价格要有足够的吸引力,其次居住环境、生活环境、营商环境等均需不断改善。

深莞惠一体化猜想

无论是大亚湾还是整个临深片区,深莞惠一体化的猜想已经让许多人心心念念许久,但即便已经有突破传统区域合作模式的深汕合作区,跨区域、一体化发展往往面临行政区划的挑战。

曾经过于依赖房地产发展起来的大亚湾,想要破局并非轻而易举。不过,无论是大亚湾还是整个临深片区,深莞惠一体化的猜想已经让许多人心心念念许久,这或许是新的机遇。

在购房者心里,深莞惠的“融合”显得尤为迫切,但对于经济发展来说,深莞惠一体化将迸发出更多的火花。那么,在粤港澳大湾区的框架下,大亚湾等临深片区又会走向何方?

就在近日,深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议在河源市召开,会议审议通过了五市近期共同推进的46项重点合作事项,主要涉及机制共建、交通运输、生态环保、产业合作、民生事业等5个领域。在众多重点合作事项中,规划建设深莞惠区域协同发展试验区成为了“重头戏”。

会议提出,为进一步促进深莞惠三地协同发展,助推珠三角打造世界级城市群,在深莞惠经济圈(3+2)合作机制上,参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。试验区地区生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用。接下来,深圳、东莞、惠州将积极探索创新合作机制、合作模式,明确试验区选址、发展定位、空间布局、主导产业等因素。此外,近期共同推进的重点合作事项包括深惠两市加强轨道交通对接,尽快协商确定深圳地铁14号线、16号线与惠州段接驳等事宜,共同推进深惠城际项目建设。东莞还提出将凤岗2路公交延伸至龙岗大运地铁接驳站,推进“莞深同城”融合发展。

目前,深莞惠区域协同发展试验区的位置仍未知,但无论是从官方的规划,还是民间的实质情况来看,深莞惠三座城市早已形成了密切关联。近日在深圳召开的一场“城市共创大会”上,万科董事会名誉主席王石表示,尽管深圳特区的行政管理范围只有2000平方公里,但是在观念、规划、产城融合等方面应该超越2000平方公里的概念。

由此,在房地产语境中的“临深片区”,或将迎来官方的正式规划与认证。深职院房地产研究所所长邓志旺表示,临深片区是大深圳都市圈的一部分,都市圈的出现带来了人们居住模式的改变,跨城化的生活方式成为一种普遍现象。深莞惠一体化具有三方面先天性基础优势,正处在经济发展的红利阶段。尽管深莞惠一体化的发展拥有良好基础,但临深片区也面临着由行政壁垒带来的许多困难,其中最大一个问题就是目前深圳通往东莞、惠州的地铁仍然尚未开通。如果没有更高层次的政府推动,深莞惠一体化还是需要一定的时间。 

的确,即便已经有突破传统区域合作模式的深汕合作区,但跨区域、一体化发展往往面临行政区划的挑战。其实,深莞惠之间几年前也曾经想在三市交界处搞一个“坪新清”经济合作区,但现在基本上“不提了”。中国(深圳)综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长胡彩梅表示,在都市圈时代,不同城市的经济活动已经连为一体,但经济指标仍然按照行政区域来统计,导致反映问题并不准确或全面。因此有必要建立起都市圈化的统计体系,并改革地方政府考核和激励的方式,破解区域治理的难题。

也有观察人士表示,深圳有优势的高科技产业,但有些方面并不太完全适合建试验区。以大亚湾为例,要摆脱过去过于依赖房地产的发展模式,就要利用好自身土地资源和已有的经济技术开发区,在这个基础上利用好传统制造业的根基,对传统产业改造升级,再发展自身优势产业,这方面深惠合作空间巨大。

在粤港澳大湾区规划即将出炉,共建世界级城市群这一要求的背景下,谋划新一轮一体化发展正是大势所趋,深莞惠的融合应该要能拿得出的“特别的产业”作为突破口,以大亚湾为代表的临深片区或将诞生出新的城市合作模式。

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